주택담보대출 계산기

대출 금액은 주택 가격에서 자기자본을 뺀 금액입니다. 여기에 원리금균등 공식을 적용해 월 상환액을 구합니다. LTV는 대출 금액을 주택 가격으로 나눈 비율로, 6억 아파트에 2억을 내면 4억을 빌리므로 LTV는 66.7%입니다.

30년 만기가 흔하지만 총 이자는 기간에 크게 좌우됩니다. 4억을 연 4.2%로 빌릴 때 30년이면 총 이자가 3억 418만원, 20년이면 1억 9,191만원입니다. 월 상환액은 196만원과 247만원으로 51만원 차이인데, 총액으로는 1억 1,228만원이 갈립니다.

실제 대출 가능액은 LTV와 DSR 중 더 작은 쪽으로 정해집니다. LTV는 집값 기준, DSR은 소득 기준이라 소득이 낮으면 집값 대비 한도에 못 미치는 금액만 나옵니다.

집값만 보고 예산을 잡으면 잔금에서 막힙니다. 6억 아파트를 사려면 취득세 660만원, 중개수수료 최대 480만원(부가세 별도), 법무사 비용과 채권 매입 손실까지 더해 1,200만원 안팎이 추가로 듭니다.

변동금리를 현재 금리로만 계산하면 위험합니다. 금리가 2%p 오르면 4억 30년 대출의 월 상환액이 196만원에서 245만원으로 49만원 늘어납니다. 금리를 올려서 한 번 더 계산해 보고 그 금액을 감당할 수 있는지 확인하세요.

스트레스 DSR 때문에 은행이 알려주는 한도가 계산보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 변동금리 대출은 미래 금리 상승을 가정해 실제보다 높은 금리로 한도를 산정하기 때문입니다.

아래는 4억원을 30년 원리금균등으로 빌렸을 때 이 계산기로 계산한 값입니다. 금리가 0.5%p 오를 때마다 월 상환액은 10만~13만원씩 늘고, 30년 동안의 총 이자는 3,900만원~4,600만원씩 불어납니다. 변동금리라면 지금 금리에 1~2%p를 더해 한 번 더 계산해 보고, 그 금액을 감당할 수 있는지 확인하는 것이 안전합니다.

기간을 늘리면 월 상환액은 줄지만 이자를 내는 기간이 길어져 총 이자가 크게 늘어납니다. 기간이 짧을수록 월 부담이 커지므로, 월 상환액이 소득에서 감당할 수 있는 범위 안에 들어오는 가장 짧은 기간을 고르는 것이 총비용을 줄이는 방법입니다. DSR 한도도 기간이 길수록 커지지만, 금융회사는 최장 만기를 따로 정해 두는 경우가 많습니다.

원리금균등은 매달 같은 금액을 갚고, 원금균등은 매달 같은 원금에 남은 잔액의 이자를 더해 갚습니다. 원금균등은 처음 몇 년의 부담이 크지만 원금이 빨리 줄어 총 이자가 적습니다. 4억원을 연 4.2%로 30년 빌리면 원리금균등은 매달 195만 6,068원씩 내고 총 이자가 3억 418만 4,633원, 원금균등은 첫 달 251만 1,111원에서 마지막 달 111만 5,040원으로 줄고 총 이자가 2억 5,269만 9,849원입니다.

초기 부담을 감당할 수 있다면 원금균등이 총비용이 적고, 소득이 앞으로 늘 것으로 예상되거나 초기 현금흐름이 빠듯하다면 원리금균등이 편합니다. 이 계산기의 '상환 방식'에서 두 방식을 바꿔 가며 비교할 수 있습니다.

대출 가능액은 집값 기준의 LTV와 소득 기준의 DSR 중 작은 쪽으로 정해집니다. 차주단위 DSR은 모든 가계대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율로, 은행 40%, 제2금융권 50%가 한도입니다(금융위원회 2021년 10월 발표). 2025년 7월 시행된 3단계 스트레스 DSR은 한도를 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더하며, 기본 1.5%입니다(금융위원회 2025년 5월 발표).

2025년 10월 15일 발표된 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역이 되면서, 그 지역 무주택자의 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 수도권·규제지역의 주택 구입용 주담대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나뉘었고, 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 3%로 올랐습니다. 규제는 발표로 자주 바뀌므로 대출 시점의 금융위원회 발표와 은행 안내를 함께 확인해야 합니다.