취득세 계산기

주택 취득세는 세 가지가 합쳐진 금액입니다. 취득세 본세, 지방교육세, 그리고 전용면적 85㎡를 넘을 때 붙는 농어촌특별세입니다.

본세 세율은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고, 6억~9억 구간은 계단이 아니라 연속적으로 올라갑니다. 정확히는 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3)%입니다. 7억 5천만원이면 (7.5억 × 2 ÷ 3억 − 3) = 2%가 됩니다. 6억을 1원 넘겼다고 세율이 갑자기 1%에서 2%로 뛰지 않도록 만든 구조입니다.

지방교육세는 취득세율의 10% 수준이고, 농특세는 85㎡ 초과 시 취득가액의 0.2%입니다. 6억원 84㎡ 아파트라면 취득세 600만원 + 지방교육세 60만원 = 660만원이고, 같은 가격에 86㎡면 농특세 120만원이 더해져 780만원이 됩니다.

취득세를 잔금 준비에서 빼먹는 경우가 많습니다. 6억 아파트면 660만원, 9억이면 3,000만원이 넘습니다. 여기에 중개수수료와 법무사 비용, 국민주택채권 매입 손실까지 더하면 집값 외에 수천만원이 더 필요합니다.

다주택 중과 기준은 정책에 따라 자주 바뀝니다. 조정대상지역 지정 여부와 주택 수 산정 방식(분양권, 입주권, 오피스텔 포함 여부)이 개정될 때마다 달라지므로, 잔금일 기준의 최신 규정을 반드시 확인해야 합니다.

취득세 신고·납부 기한은 잔금 지급일로부터 60일입니다. 이를 넘기면 가산세가 붙고 소유권 이전 등기도 할 수 없습니다.

주택을 사서 취득하는 경우(유상거래) 취득세 본세는 가격에 따라 1~3%이고, 다주택자는 8%나 12%로 무거워집니다. 중과세율은 따로 정한 숫자가 아니라 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 200%(4%p)나 400%(8%p)를 더해 만든 것입니다(지방세법 제13조의2). 그래서 함께 붙는 세금도 이 구조를 따릅니다. 지방교육세는 중과이면 가격과 상관없이 취득가액의 0.4%이고, 85㎡를 넘는 주택의 농어촌특별세는 8% 중과에서 0.6%, 12% 중과에서 1.0%가 됩니다.

8%는 조정대상지역에서 두 번째 주택을 사거나(일시적 2주택은 제외) 조정대상지역 밖에서 세 번째 주택을 살 때, 12%는 조정대상지역에서 세 번째 이상, 조정대상지역 밖에서 네 번째 이상 주택을 살 때 적용됩니다. 법인이 주택을 사면 주택 수와 관계없이 12%입니다. 이 계산기의 '취득 후 주택 수'는 이번에 사는 집까지 넣어 고르면 되고, 조정대상지역 여부에 따라 이 세율을 그대로 적용합니다. 다만 이사 등으로 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 처분하는 일시적 2주택(지방세법 시행령 제28조의5)과, 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 주택처럼 중과하지 않는 주택(같은 영 제28조의2, 정비구역 등은 제외)은 계산기가 가려내지 않으므로 해당하면 1주택 세율로 보시면 됩니다.

6억원 초과 9억원 이하 주택의 세율은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 을 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다(지방세법 제11조제1항제8호나목). 퍼센트로는 소수 둘째 자리까지라서 7억원은 1.6666…%가 아니라 1.67%, 8억원은 2.33%입니다. 1주택이면 조정대상지역인지는 세율에 영향을 주지 않습니다.

아래 금액은 이 계산기로 계산한 취득세·지방교육세·농어촌특별세의 합계입니다. 같은 가격이라도 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙어, 9억원 주택이라면 180만원 차이가 납니다.

본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없는 사람이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 사면 취득세를 줄여 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3). 산출한 취득세가 200만원 이하면 전액 면제하고, 넘으면 200만원을 뺍니다. 전용 60㎡ 이하이면서 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구주택과 인구감소지역의 주택은 한도가 300만원입니다. 현행 조문은 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택을 대상으로 하고, 미성년자와 부담부증여는 제외합니다.

5억원 아파트라면 취득세 본세 500만원이 300만원으로 줄어듭니다. 300만원 한도는 고급 설정의 '생애최초 주택 유형'에서 고르면 계산기에 반영됩니다. 수도권의 전용 59㎡·4억원 다세대주택이라면 본세 400만원이 한도 200만원으로는 200만원, 300만원으로는 100만원이 됩니다. 소형 주택을 골라도 면적이나 가격이 조건을 넘으면 200만원 한도로 계산합니다. 다만 감면을 받고 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 다시 냅니다. 상속받은 지분을 모두 처분했거나 전용 20㎡ 이하 주택 하나만 가진 경우처럼 주택을 가진 적이 없는 것으로 보는 예외도 있어, 해당 여부는 위택스나 관할 시·군·구청에서 확인하는 것이 안전합니다.

취득세는 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 내야 합니다(지방세법 제20조제1항). 그 전에 소유권 이전 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 내야 합니다(같은 조 제4항). 사고파는 거래에서 취득한 날은 사실상 잔금을 치른 날이고, 잔금보다 등기를 먼저 했다면 등기일입니다(지방세법 시행령 제20조). 증여로 받은 주택은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고합니다.

기한 안에 신고하지 않으면 낼 세액의 20%가 무신고가산세로 붙고(지방세기본법 제53조), 늦게 낸 날수만큼 납부지연가산세가 더해집니다(같은 법 제55조). 다주택 중과는 취득일 기준의 주택 수와 조정대상지역 지정 여부로 판단하므로, 계약 뒤 잔금 전에 지정이 바뀌었는지도 확인해야 합니다. 다만 지정 고시일 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2제4항).