양도소득세 계산기

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체 등)이 들어가지만 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다.

1세대 1주택이 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억원 이하면 비과세입니다. 12억을 넘으면 전액이 아니라 초과분 비율만큼만 과세합니다. 양도가 15억에 차익 5억이면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%에 해당하는 1억원만 과세 대상입니다.

여기서 장기보유특별공제를 뺍니다. 1세대 1주택은 보유와 거주에 각각 연 4%씩 최대 80%, 일반 부동산은 연 2%씩 최대 30%입니다. 남은 금액에서 기본공제 250만원을 빼고 누진세율을 적용합니다.

12억을 넘으면 전액 과세된다고 오해하는 경우가 많습니다. 초과분에 비례해서만 과세되므로 13억에 판 경우와 20억에 판 경우의 과세 비율이 크게 다릅니다.

일시적 2주택 특례를 모르고 서둘러 파는 경우가 있습니다. 새 집을 산 뒤 일정 기간 안에 기존 집을 팔면 1주택으로 보는 특례가 있으며, 기간은 정책에 따라 바뀝니다.

이 계산기의 결과를 그대로 신고하면 안 됩니다. 다주택 중과, 조정대상지역 지정, 상생임대인 특례 등 변수가 많아 사안마다 크게 달라집니다. 규모를 가늠하는 용도로만 쓰고 실제 신고는 홈택스 모의계산이나 세무사를 통하세요.

3년 이상 보유한 토지·건물은 양도차익에서 보유기간에 따라 공제를 받습니다. 일반 공제율은 3년 6%에서 해마다 2%p씩 늘어 15년 이상 30%가 한도입니다(소득세법 제95조제2항 표 1). 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 각각 공제율이 붙습니다. 보유는 3년 12%부터 연 4%씩 10년 40%까지, 거주는 2년 8%, 3년 12%부터 연 4%씩 10년 40%까지로 둘을 합쳐 최대 80%입니다(같은 항 표 2).

표 2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에만 적용됩니다(소득세법 시행령 제159조의4). 거주가 2년에 못 미치면 1세대 1주택이라도 표 1의 일반 공제율을 씁니다. 이 계산기는 보유기간 내내 거주했다고 보고 두 공제율을 더하므로, 거주기간이 보유기간보다 짧다면 공제가 계산보다 작습니다.

2년 이상 보유한 주택과 토지·건물은 종합소득세와 같은 6~45% 기본세율로 과세하지만, 짧게 보유하면 과세표준 전체에 단일 세율이 붙습니다. 주택(조합원입주권·분양권 포함)은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 토지·상가 같은 주택 외 건물은 50%와 40%입니다. 분양권은 1년 이상 보유해도 60%이고, 등기하지 않고 판 자산은 70%입니다(소득세법 제104조제1항).

양도소득 기본공제 250만원은 부동산 양도 전체를 합쳐 한 해에 한 번만 받습니다(소득세법 제103조). 같은 해에 두 건을 팔면 먼저 판 쪽에서 빠집니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%가 따로 붙고, 아래 예시의 세액은 그것까지 합친 금액입니다.

아래는 필요경비 없이 이 계산기로 계산한 예시입니다. 1세대 1주택은 양도가액이 12억원 이하면 전액 비과세이고, 넘으면 양도차익 중 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 만큼만 과세합니다(소득세법 제89조제1항제3호). 15억원에 팔았다면 차익의 20%만 과세 대상입니다. 같은 차익이라도 1주택 여부와 보유기간에 따라 세금이 수천만원씩 갈립니다.

조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택이 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하고, 이 중과 대상에는 장기보유특별공제도 주지 않습니다(소득세법 제104조제7항·제95조제2항). 그동안 2년 이상 보유한 주택은 시행령으로 중과에서 빼 주었는데, 이 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다(소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10).

5월 9일까지 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되면 계약일부터 4개월(서울 21개 구와 경기 일부 지역은 6개월) 안에 양도할 때까지 배제가 이어지고, 토지거래허가구역은 5월 9일까지 허가를 신청한 경우에 따로 기한이 있습니다. 장기임대주택처럼 다른 배제 사유에 해당하지 않으면 조정대상지역 다주택 양도는 다시 중과 대상입니다. 조합원입주권과 분양권도 주택 수에 들어가, 1주택과 분양권 1개를 가진 세대가 조정대상지역 주택을 팔면 2주택과 같이 20%p가 붙습니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다(소득세법 제105조).

이 계산기는 고급 설정의 '조정대상지역 다주택 중과'에서 2주택이나 3주택 이상을 고르면 기본세율에 가산 세율을 더하고 장기보유특별공제를 빼며, 2년 미만 보유면 단기 세율로 낸 세액과 비교해 큰 쪽을 씁니다. '양도 시기'를 5월 9일까지(경과 규정 포함)로 고르면 2년 이상 보유한 주택은 중과 없이 계산합니다. 수도권·광역시·세종시 밖의 기준시가 3억원 이하 주택, 장기임대주택, 상속받은 지 5년이 안 된 주택처럼 시행령이 중과에서 빼는 주택인지는 계산기가 가려내지 않으므로, 해당하면 '해당 없음'으로 두어야 합니다. 아래는 6억원에 사서 9억원에 판 집을 이 계산기로 계산한 값입니다.