임대수익률 계산기

표면 수익률은 연간 월세를 매입가로 나눈 값입니다. 3억 매입에 월세 100만원이면 연 1,200만원이므로 4%입니다.

실제 판단에 쓰는 것은 실투자금 대비 수익률입니다. 실투자금은 매입가에서 임대 보증금과 대출금을 뺀 금액입니다. 3억 중 보증금 3,000만원과 대출 1억 5,000만원을 빼면 실투자금은 1억 2,000만원입니다. 여기에서 대출 이자를 뺀 순수익을 나눕니다.

대출 이자가 연 675만원(1.5억 × 4.5%)이면 순수익은 1,200만 − 675만 = 525만원이고, 실투자금 1억 2,000만원 대비 4.38%가 됩니다. 레버리지를 쓰면 실투자금이 줄어 수익률이 올라가지만, 이자가 월세를 넘어서는 순간 반대로 작동합니다.

공실을 빼지 않고 계산하면 항상 실제보다 높게 나옵니다. 원룸이나 오피스텔은 세입자 교체가 잦아 연 1~2개월 공실이 현실적이고, 교체할 때마다 중개수수료와 도배·청소비가 듭니다. 이걸 연간 유지비에 넣어야 실제에 가까워집니다.

금리 상승을 가정하지 않는 것이 가장 위험합니다. 표면 수익률 4%인 물건을 4.5% 금리로 레버리지를 걸면 이미 이자가 수익을 넘습니다. 금리를 2%p 올려서 다시 계산해 보세요.

보유세와 임대소득세를 빼먹는 경우가 많습니다. 재산세와 종합부동산세, 그리고 연 2,000만원 초과 임대소득에는 소득세가 붙습니다.

3억원짜리 집을 보증금 3,000만원·월세 100만원에 세놓고 1억 5,000만원을 빌렸다면 표면 수익률은 4%로 금리와 상관없이 같습니다. 그러나 실투자금 1억 2,000만원 대비 수익률은 대출 금리에 따라 크게 달라집니다. 대출 금리가 표면 수익률보다 낮으면 빌릴수록 수익률이 올라가고, 높아지는 순간 빌린 돈이 수익을 깎아 먹습니다. 아래 표는 유지비와 세금을 0원으로 두고 이 계산기로 계산한 값입니다.

이 계산기의 실투자금은 매입가에서 보증금과 대출을 뺀 금액이라, 살 때 한 번 드는 비용은 들어 있지 않습니다. 3억원 주택이라면 취득세·지방교육세 330만원과 매수 쪽 중개보수 상한 132만원(부가세 포함)이 더 듭니다. 이를 실투자금 1억 2,000만원에 더하면 금리 4.5% 기준 수익률이 4.38%에서 4.21%로 내려갑니다. 법무사 비용과 국민주택채권 할인 비용까지 있으면 조금 더 내려갑니다.

주택 한 채만 가진 사람이 받는 월세는 기준시가 12억원 이하 국내 주택이면 소득세가 없습니다(소득세법 제12조). 두 채 이상이거나 고가 주택이면 과세되고, 한 해 주택 임대 총수입이 2,000만원 이하라면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 과세하는 방식을 고를 수 있습니다(제64조의2). 주택 수와 보증금 합계가 일정 기준을 넘으면 보증금에도 이자 상당액을 수입으로 보아 과세합니다(제25조).

재산세와 종합부동산세, 수선비·중개보수·공실 기간의 손실까지 연간 유지비에 넣어야 실제 수익률에 가까워집니다. 위 예에서 대출 금리가 4.5%일 때 실투자금 수익률은 4.38%이지만, 1년에 두 달 공실이 난다고 보고 월세 두 달치 200만원을 유지비 칸에 넣으면 2.71%로 떨어집니다. 금리가 2%p 오를 때도 순수익이 남는지 한 번 더 계산해 보는 것이 안전합니다.