원리금균등은 어떻게 나오나
원리금균등 상환은 매달 갚는 총액이 같아지도록 원금과 이자의 비율을 조절하는 방식입니다. 월 상환액은 원금에 (월이율 × (1+월이율)^개월수) ÷ ((1+월이율)^개월수 − 1)을 곱해 구합니다. 월이율은 연이율을 12로 나눈 값입니다.
초반에는 잔액이 크니 이자가 많고 원금이 적게 줄어듭니다. 3억을 연 3.5%로 30년 빌리면 첫 달 상환액 134만원 중 이자가 87만원이고 원금은 47만원뿐입니다. 시간이 지나 잔액이 줄면 이 비율이 뒤집힙니다.
원금균등은 매달 갚는 원금을 고정하고 남은 잔액에 대해서만 이자를 계산합니다. 첫 달 부담이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다. 만기일시상환은 기간 내내 이자만 내다가 만기에 원금 전액을 한 번에 갚습니다.
대출에서 놓치기 쉬운 것
연이율을 그대로 개월수에 곱하는 계산은 틀립니다. 3억을 연 3.5%로 30년 빌릴 때 단순히 3억 × 3.5% × 30 = 3억 1,500만원이 이자라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 원금이 계속 줄어들기 때문에 이자는 약 1억 8,500만원입니다.
금리 0.5%p 차이를 가볍게 보는 경우가 많습니다. 3억 30년 대출에서 3.5%와 4.0%의 총 이자 차이는 약 3,000만원입니다. 월 상환액으로는 8만원 정도 차이라 작아 보이지만 360개월이 쌓입니다.
중도상환수수료를 빼고 비교하면 판단이 틀어집니다. 더 낮은 금리로 갈아탈 때 남은 원금의 0.5~1.4%를 수수료로 내야 하는 경우가 많아, 절감되는 이자와 반드시 비교해야 합니다.
기간을 정하기 전에
거치기간은 당장의 상환 부담을 줄여주지만 총 이자를 늘립니다. 거치하는 동안 원금이 전혀 줄지 않기 때문입니다. 소득이 생기기 전 기간을 넘기는 용도가 아니라면 득이 되기 어렵습니다.
같은 금액이라도 기간을 늘리면 월 상환액은 줄지만 총 이자는 크게 늘어납니다. 3억을 4.5%로 빌릴 때 20년이면 총 이자가 1억 5,500만원, 30년이면 2억 4,700만원입니다. 감당 가능한 선에서 기간을 줄이는 것이 이자를 아끼는 가장 확실한 방법입니다.