Rendement brut et rendement des capitaux engagés
Le rendement brut est le loyer annuel rapporté au prix d'achat : un million par mois sur un bien de 300 millions fait 12 millions par an, soit 4%.
Ce qui guide les décisions, c'est le rendement des capitaux réellement engagés : prix moins dépôt du locataire moins prêt. Sur 300 millions avec 30 millions de dépôt et 150 millions de prêt, cela fait 120 millions. Le revenu net est le loyer moins les intérêts du prêt.
À 4,5% les intérêts font 6,75 millions, donc le revenu net vaut 12 − 6,75 = 5,25 millions, soit 4,38% sur 120 millions. Le levier relève le rendement en réduisant le capital engagé — et joue en sens inverse dès que les intérêts dépassent le loyer.
Quand le levier se retourne contre vous
Ignorer la vacance embellit toujours le chiffre. Studios et officetels tournent beaucoup ; un ou deux mois vides par an est réaliste, plus les honoraires d'agence et une remise en état à chaque changement. Mettez cela dans les charges annuelles.
Le danger, c'est de ne pas tester le taux. Un rendement brut de 4% avec un emprunt à 4,5% perd déjà de l'argent sur la part financée. Refaites le calcul deux points plus haut.
Les impôts fonciers et l'impôt sur les revenus locatifs sont régulièrement omis : taxe foncière, impôt immobilier global et impôt sur les revenus locatifs au-delà de 20 millions par an.