C'est le prêt qui commande, pas le prix
Le prêt est le prix moins votre apport, et la mensualité suit la formule d'amortissement habituelle. Le LTV est le prêt rapporté au prix : 200 millions d'apport sur un logement de 600 millions signifient emprunter 400 millions, soit un LTV de 66,7%.
Les durées de trente ans sont courantes, et le total des intérêts dépend beaucoup de ce choix. Emprunter 400 millions à 4,2% coûte 304 millions d'intérêts sur trente ans et 192 millions sur vingt. L'écart mensuel est de 510 000 ; l'écart sur la durée de vie du prêt est de 112 millions.
Votre limite réelle est le plus petit des deux, LTV ou DSR. Le LTV dépend du bien, le DSR de vos revenus, de sorte qu'un salaire modeste peut vous plafonner bien en deçà de ce que le bien autoriserait.
Ce qui sort du compte en plus du prix
Budgéter le seul prix vous laisse à court le jour de la signature. Un logement de 600 millions ajoute environ 12 millions entre droits d'acquisition, honoraires d'agence, frais de notaire et perte sur les obligations logement obligatoires.
Modéliser un taux variable au niveau d'aujourd'hui est risqué. Deux points de plus transforment une mensualité de 1,96 million sur 400 millions sur trente ans en 2,45 millions. Refaites le calcul au taux élevé et vérifiez que vous pourriez l'absorber.
Les banques accordent souvent moins que ce calcul à cause du DSR de stress, qui dimensionne les prêts à taux variable en supposant un taux futur plus élevé.