D'où vient la mensualité
L'amortissement à échéance constante garde le total mensuel identique en déplaçant la répartition entre capital et intérêts. La mensualité est le capital multiplié par (r(1+r)^n) ÷ ((1+r)^n − 1), où r est le taux annuel divisé par douze et n le nombre de mois.
Au début le solde est élevé, donc l'essentiel de chaque échéance est constitué d'intérêts. Sur 300 000 € à 3,5% sur trente ans, la première mensualité de 1 347 € comprend 875 € d'intérêts et seulement 472 € de capital. Ce rapport s'inverse à mesure que le solde diminue.
L'amortissement à capital constant fixe la part de capital et facture les intérêts sur le solde restant dû, si bien que les échéances commencent haut puis baissent. Le remboursement in fine ne paie que les intérêts jusqu'au terme, puis tout le capital d'un coup.
Ce qui échappe à l'emprunteur
Multiplier le taux annuel par le nombre d'années exagère énormément les intérêts. Cela suggère 315 000 € d'intérêts sur un prêt de 300 000 € à 3,5% sur trente ans ; le chiffre réel avoisine 185 000 €, parce que le solde diminue tout au long.
Un demi-point de pourcentage paraît peu et ne l'est pas. Sur un prêt de 300 000 € sur trente ans, 3,5% contre 4,0% représente environ 30 000 € d'intérêts en plus — quelque 85 € par mois, répétés trois cent soixante fois.
Comparer des offres de rachat sans l'indemnité de remboursement anticipé mène à la mauvaise réponse. Beaucoup de contrats prélèvent de 0,5% à 1,4% du capital restant dû, et cela doit être mis en regard des intérêts économisés.
Avant de fixer la durée
Un différé réduit la mensualité immédiate mais augmente le total des intérêts, car le capital ne baisse pas du tout pendant cette période. Il ne se justifie guère que pour franchir un intervalle avant le début des revenus.
Allonger la durée diminue la mensualité et fait exploser le coût total. Sur 300 000 € à 4,5%, vingt ans coûtent environ 155 000 € d'intérêts et trente ans environ 247 000 €. Raccourcir la durée autant que le budget le permet reste l'économie la plus sûre.