Lo que manda es el préstamo, no el precio
El préstamo es el precio menos tu propio capital, y la cuota mensual sigue la fórmula de amortización habitual. El LTV es préstamo sobre precio: 200 millones de entrada en una vivienda de 600 millones significan pedir 400 millones, un LTV del 66,7%.
Los plazos de treinta años son habituales, y el interés total depende mucho de esa elección. Pedir 400 millones al 4,2% cuesta 304 millones de intereses a treinta años y 192 millones a veinte. La diferencia mensual es de 510.000; la diferencia a lo largo de la vida del préstamo es de 112 millones.
Tu límite real es el menor entre LTV y DSR. El LTV depende del inmueble y el DSR de tus ingresos, de modo que un sueldo modesto puede dejarte muy por debajo de lo que el inmueble permitiría.
Lo que sale de tu cuenta además del precio
Presupuestar solo el precio te deja corto el día de la firma. Una vivienda de 600 millones añade unos 12 millones entre impuesto de adquisición, honorarios de agencia, gestoría y la pérdida en los bonos obligatorios de vivienda.
Modelar un tipo variable con el nivel de hoy es arriesgado. Dos puntos más convierten una cuota de 1,96 millones sobre 400 millones a treinta años en 2,45 millones. Vuelve a calcularlo con el tipo alto y comprueba que podrías absorberlo.
Los bancos suelen ofrecer menos de lo que sale aquí por el DSR de estrés, que dimensiona los préstamos a tipo variable suponiendo un tipo futuro más alto.