De dónde sale la cuota mensual
La amortización de cuota constante mantiene igual el total mensual desplazando la proporción entre capital e intereses. La cuota es el capital multiplicado por (r(1+r)^n) ÷ ((1+r)^n − 1), donde r es el tipo anual dividido entre doce y n el número de meses.
Al principio el saldo es grande, así que la mayor parte de cada cuota son intereses. Sobre 300.000 € al 3,5% a treinta años, la primera cuota de 1.347 € son 875 € de intereses y solo 472 € de capital. Esa proporción se invierte a medida que baja el saldo.
La amortización de capital constante fija la parte de capital y cobra intereses sobre el saldo pendiente, de modo que las cuotas empiezan altas y van bajando. El préstamo bullet paga solo intereses hasta el vencimiento y entonces todo el capital de una vez.
Lo que se le escapa a quien pide prestado
Multiplicar el tipo anual por los años exagera muchísimo los intereses. Sugiere 315.000 € de intereses en un préstamo de 300.000 € al 3,5% a treinta años; la cifra real ronda los 185.000 €, porque el saldo se reduce todo el tiempo.
Medio punto porcentual parece poco y no lo es. En un préstamo de 300.000 € a treinta años, el 3,5% frente al 4,0% supone unos 30.000 € más de intereses: unos 85 € al mes, repetidos trescientas sesenta veces.
Comparar opciones de refinanciación sin la comisión de cancelación anticipada lleva a la respuesta equivocada. Muchos contratos cobran entre el 0,5% y el 1,4% del saldo pendiente, y eso hay que ponerlo frente a los intereses ahorrados.
Antes de fijar el plazo
Un periodo de carencia reduce la cuota inmediata pero eleva el interés total, porque durante él el capital no baja nada. Rara vez compensa salvo que sirva para salvar un tramo previo a que empiece el ingreso.
Alargar el plazo recorta la cuota y dispara el coste total. Sobre 300.000 € al 4,5%, veinte años cuestan unos 155.000 € de intereses y treinta años unos 247.000 €. Acortar el plazo hasta donde puedas permitírtelo es el ahorro más fiable.