Nicht der Kaufpreis, sondern das Darlehen bestimmt die Rate
Das Darlehen ist der Kaufpreis abzüglich Ihres Eigenkapitals, und die Monatsrate folgt der üblichen Annuitätenformel. Der Beleihungsauslauf (LTV) ist das Darlehen geteilt durch den Kaufpreis: 200 Mio. Eigenkapital bei einer Immobilie für 600 Mio. bedeuten 400 Mio. Darlehen, also einen LTV von 66,7 %.
Laufzeiten von dreißig Jahren sind üblich, und die Gesamtzinsen hängen stark von dieser Wahl ab. Wer 400 Mio. zu 4,2 % aufnimmt, zahlt über dreißig Jahre 304 Mio. Zinsen, über zwanzig Jahre 192 Mio. Der monatliche Unterschied beträgt 510.000, der Unterschied über die gesamte Laufzeit 112 Mio.
Ihre tatsächliche Obergrenze ist der niedrigere der beiden Werte aus LTV und DSR. Der LTV richtet sich nach der Immobilie, die DSR (Schuldendienstquote) nach Ihrem Einkommen – ein bescheidenes Gehalt kann Sie also deutlich unter dem deckeln, was die Immobilie hergäbe.
Was außer dem Kaufpreis von Ihrem Konto abgeht
Wer nur den Kaufpreis einplant, hat beim Abschluss zu wenig Geld. Bei einer Immobilie für 600 Mio. kommen rund 12 Mio. für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie Verluste aus den Pflicht-Wohnungsbauanleihen hinzu.
Einen variablen Zins auf dem heutigen Niveau durchzurechnen, ist riskant. Zwei Prozentpunkte mehr machen aus einer Monatsrate von 1,96 Mio. für 400 Mio. über dreißig Jahre 2,45 Mio. Rechnen Sie mit dem höheren Zins noch einmal und prüfen Sie, ob Sie das verkraften könnten.
Banken bieten oft weniger an, als diese Rechnung ergibt – wegen der Stress-DSR, die Darlehen mit variablem Zins auf Basis eines angenommenen höheren künftigen Zinses bemisst.