Wie die Monatsrate zustande kommt
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, während sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen laufend verschiebt. Die Rate ergibt sich aus dem Darlehensbetrag mal (r(1+r)^n) ÷ ((1+r)^n − 1), wobei r der Jahreszins geteilt durch zwölf und n die Zahl der Monate ist.
Zu Beginn ist die Restschuld hoch, daher besteht der Großteil jeder Rate aus Zinsen. Bei 300.000 $ zu 3,5 % über 30 Jahre entfallen von der ersten Rate über 1.347 $ ganze 875 $ auf Zinsen und nur 472 $ auf die Tilgung. Mit sinkender Restschuld kehrt sich dieses Verhältnis um.
Beim Ratendarlehen ist der Tilgungsanteil fest, und Zinsen fallen nur auf die verbleibende Restschuld an – die Raten beginnen also hoch und sinken dann. Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie bis zum Ende der Laufzeit nur Zinsen und tilgen dann den gesamten Betrag auf einmal.
Was Kreditnehmer übersehen
Den Jahreszins einfach mit der Zahl der Jahre zu multiplizieren, überschätzt die Zinsen erheblich. So kämen Sie bei einem Darlehen über 300.000 $ zu 3,5 % über 30 Jahre auf 315.000 $ Zinsen; tatsächlich sind es rund 185.000 $, weil die Restschuld die ganze Zeit über sinkt.
Ein halber Prozentpunkt wirkt klein, ist es aber nicht. Bei einem Darlehen über 300.000 $ mit 30 Jahren Laufzeit machen 3,5 % gegenüber 4,0 % rund 30.000 $ an Gesamtzinsen aus – etwa 85 $ im Monat, aufsummiert über 360 Monate.
Wer Umschuldungsangebote ohne die Vorfälligkeitsentschädigung vergleicht, kommt zum falschen Ergebnis. Viele Verträge verlangen 0,5–1,4 % der Restschuld, und dieser Betrag muss gegen die eingesparten Zinsen aufgerechnet werden.
Bevor Sie die Laufzeit festlegen
Eine tilgungsfreie Anlaufzeit senkt die Raten zunächst, erhöht aber die Gesamtzinsen, weil die Restschuld in dieser Phase überhaupt nicht sinkt. Sie lohnt sich selten – es sei denn, sie überbrückt die Zeit, bis ein Einkommen fließt.
Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate und treibt die Gesamtkosten kräftig nach oben. Bei 300.000 $ zu 4,5 % kosten zwanzig Jahre rund 155.000 $ Zinsen, dreißig Jahre rund 247.000 $. Die Laufzeit so kurz zu wählen, wie es Ihr Budget zulässt, ist die verlässlichste Ersparnis.