Les prêteurs regardent des ratios, pas le prix
Il y en a deux. Le ratio d'entrée dit que le logement doit rester sous 28% du revenu mensuel brut ; le ratio global dit que le logement plus toutes les autres dettes doivent rester sous 36%. C'est la règle 28/36, que les prêts FHA assouplissent à 31/43.
Celui qui mord en premier constitue la vraie limite. Sans dettes vous atteignez d'abord les 28% ; avec un crédit auto et des prêts étudiants vous atteignez d'abord les 36%. La page indique lequel, car cela détermine si rembourser des dettes servirait à quelque chose.
Le logement, ce n'est pas que le capital et les intérêts. La taxe foncière, l'assurance et les charges de copropriété sortent d'abord, et ce qui reste fixe le prêt que vous pouvez porter à un taux et une durée donnés. Comme la taxe suit le prix, la réponse ne se résout pas en une étape : le calcul converge vers elle.
La limite n'est pas le confortable
C'est le maximum qu'un prêteur avancera, non le maximum qu'il faudrait dépenser. Les ratios utilisent le revenu brut, mais impôts, cotisations et épargne retraite sortent avant que vous ne voyiez un dollar. Acheter à la limite laisse chaque mois bien moins sur le compte que les chiffres ne le suggèrent.
En dessous de 20% d'apport vous payez en plus l'assurance hypothécaire privée, généralement de 0,3 à 1,5% par an. Cette calculatrice la laisse de côté, alors retranchez-la si vous comptez apporter moins.
Le taux de taxe foncière par défaut de 1,1% se situe vers la moyenne nationale. Entre un État à 0,5% et un autre à 2,0%, le même revenu achète plus de 15% de maison en moins : utilisez le taux du quartier que vous visez réellement.
Entretien, réparations et frais de déménagement ne figurent pas ici. Une règle courante est de 1 à 2% de la valeur du bien par an, davantage sur une maison ancienne.
Trois façons de relever la limite
Rembourser ses dettes est le plus rapide, si c'est le ratio global qui mord. Supprimer une mensualité auto de 500 dollars ajoute plus de 70 000 dollars de maison à 6,5% sur trente ans.
Un apport plus élevé relève dollar pour dollar le prix accessible. Il ne change pas les ratios, en revanche, donc si c'est le ratio d'entrée de 28% qui mord, un apport plus gros ne permet pas d'emprunter davantage.
Les taux ne se commandent pas, mais ils pèsent énormément. Passer de 6,5% à 5,5% permet à la même mensualité de porter plus de 10% de prêt en plus — ce qui constitue tout l'argument du rachat de crédit quand les taux baissent.