La mensualité, c'est quatre choses additionnées
Le coût mensuel d'un logement aux États-Unis s'appelle le PITI : capital, intérêts, taxes et assurance. Les deux derniers sont généralement collectés par le prêteur sur un compte séquestre et payés pour votre compte, si bien qu'ils quittent votre compte à l'intérieur d'un seul prélèvement.
Capital et intérêts proviennent de la formule d'amortissement habituelle, qui fixe la mensualité et déplace la répartition dans le temps — surtout des intérêts au début, surtout du capital à la fin. Sur une maison de 420 000 dollars avec 20% d'apport à 6,5% sur trente ans, cette part fait environ 2 124 dollars par mois.
Si l'apport est inférieur à 20%, une assurance hypothécaire privée s'ajoute par-dessus, généralement de 0,3 à 1,5% du prêt par an prélevés mensuellement. Elle doit tomber automatiquement dès que le solde passe sous 78% de la valeur d'origine, aussi cette calculatrice indique-t-elle à combien de mois se situe ce point.
Comment les acheteurs sous-estiment la mensualité
Budgéter sur le seul capital et intérêts sous-estime le coût réel de plus de 30%. Sur cette maison de 420 000 dollars, les 2 124 deviennent 2 659 une fois ajoutés 385 de taxe foncière et 150 d'assurance, avant toute charge de copropriété.
Utiliser une moyenne nationale de taxe foncière tourne très mal localement. Les comtés au-dessus de 2% sont courants dans le New Jersey et l'Illinois tandis qu'Hawaï avoisine 0,3%. Sur la même maison c'est la différence entre 1 300 et 8 800 dollars par an.
Apporter moins de 20% n'est pas une erreur en soi, mais laisser l'assurance hypothécaire hors du budget signifie 100 à 300 dollars par mois qui arrivent sans avoir été prévus. Si vous êtes proche des 20%, servez-vous de cette calculatrice pour comparer épargner plus longtemps et acheter maintenant.
Choisir entre durée et taux
L'écart entre 30 et 15 ans ne tient pas qu'à la mensualité. Sur 420 000 dollars à 6,5%, trente ans coûtent environ 429 000 d'intérêts tandis que quinze coûtent environ 191 000. La durée courte coûte près de 1 000 dollars de plus par mois et moins de la moitié au total.
Chaque point de taux retranche environ 10% au prix de maison que la même mensualité permet d'atteindre. Fixer votre plafond ici avant de visiter quoi que ce soit rend bien plus facile de renoncer à une annonce au-dessus.