Решает сумма кредита, а не цена
Сумма кредита — это цена за вычетом ваших собственных средств, а платёж считается по обычной формуле погашения. LTV — это кредит к цене: 200 миллионов первого взноса за жильё в 600 миллионов означают кредит в 400 миллионов, то есть LTV 66,7%.
Тридцатилетние сроки обычны, и общая сумма процентов сильно зависит от этого выбора. Взять 400 миллионов под 4,2% стоит 304 миллиона процентов за тридцать лет и 192 миллиона за двадцать. Разница в месяц — 510 тысяч, разница за весь срок — 112 миллионов.
Ваш настоящий предел — меньшая из двух величин, LTV или DSR. LTV опирается на объект, DSR — на доход, поэтому скромная зарплата может остановить вас далеко ниже того, что позволяет сама недвижимость.
Что уходит со счёта помимо цены
Планируя только цену, вы окажетесь без средств в день сделки. К жилью за 600 миллионов добавляются около 12 миллионов: налог на приобретение, комиссия агентства, оформление и потери на обязательных жилищных облигациях.
Считать плавающую ставку по сегодняшнему уровню рискованно. Два пункта сверху превращают платёж в 1,96 миллиона по кредиту в 400 миллионов на тридцать лет в 2,45 миллиона. Пересчитайте по высокой ставке и убедитесь, что справитесь.
Банки нередко одобряют меньше, чем даёт этот расчёт, из-за стрессового DSR: кредиты с плавающей ставкой оценивают исходя из более высокой будущей ставки.