Откуда берётся ежемесячный платёж
Аннуитетное погашение удерживает месячную сумму неизменной, сдвигая соотношение основного долга и процентов. Платёж равен сумме долга, умноженной на (r(1+r)^n) ÷ ((1+r)^n − 1), где r — годовая ставка, делённая на двенадцать, а n — число месяцев.
В начале остаток велик, поэтому большая часть каждого платежа приходится на проценты. При 24 миллионах ₽ под 3,5% на тридцать лет первый платёж в 107 760 ₽ состоит из 70 000 ₽ процентов и всего 37 760 ₽ основного долга. По мере убывания остатка это соотношение переворачивается.
Дифференцированное погашение фиксирует долю основного долга и начисляет проценты только на остаток, поэтому платежи начинаются высокими и снижаются. При погашении в конце срока весь период платятся только проценты, а основной долг возвращается одной суммой.
Что упускают заёмщики
Умножение годовой ставки на число лет сильно завышает проценты. Так выходит 25,2 миллиона ₽ процентов по займу в 24 миллиона ₽ под 3,5% на тридцать лет, тогда как в действительности около 14,8 миллиона ₽ — остаток ведь убывает всё это время.
Полпроцентного пункта кажется мелочью и ею не является. По займу в 24 миллиона ₽ на тридцать лет разница между 3,5% и 4,0% составляет около 2,4 миллиона ₽ процентов — примерно 6800 ₽ в месяц, повторённые триста шестьдесят раз.
Сравнение вариантов рефинансирования без учёта комиссии за досрочное погашение ведёт к неверному ответу. Многие договоры берут от 0,5% до 1,4% остатка долга, и это надо ставить рядом со сэкономленными процентами.
Прежде чем определить срок
Отсрочка снижает ближайшие платежи, но увеличивает общую сумму процентов, потому что за это время основной долг не убывает вовсе. Она редко оправдывается, разве что нужно перекрыть промежуток до появления дохода.
Удлинение срока уменьшает платёж и резко повышает общую стоимость. При 24 миллионах ₽ под 4,5% двадцать лет обойдутся примерно в 12,4 миллиона ₽ процентов, а тридцать — примерно в 19,8 миллиона ₽. Сократить срок настолько, насколько позволяет бюджет, — самый надёжный способ сэкономить.