Rentabilidade bruta contra retorno sobre o capital
A rentabilidade bruta é o aluguel anual sobre o preço de compra: um milhão por mês num imóvel de 300 milhões são 12 milhões por ano, ou seja 4%.
O que decide é o retorno sobre o capital realmente comprometido: preço menos depósito do inquilino menos empréstimo. Sobre 300 milhões com 30 milhões de depósito e 150 milhões de empréstimo, são 120 milhões. A renda líquida é o aluguel menos os juros do empréstimo.
A 4,5% os juros são 6,75 milhões, então a renda líquida é 12 − 6,75 = 5,25 milhões, um retorno de 4,38% sobre 120 milhões. A alavancagem eleva a rentabilidade ao encolher o capital comprometido, e funciona ao contrário no instante em que os juros superam o aluguel.
Quando a alavancagem vira contra você
Ignorar a vacância sempre embeleza o número. Quitinetes e officetels giram muito; um ou dois meses vazios por ano é realista, mais corretagem e uma reforma leve a cada troca. Coloque isso nos custos anuais.
O perigoso é não testar a taxa sob estresse. Uma rentabilidade bruta de 4% alavancada a 4,5% já perde dinheiro na parte emprestada. Refaça a conta dois pontos acima.
Os impostos sobre o imóvel e sobre a renda de aluguel são esquecidos repetidamente: imposto predial, imposto imobiliário abrangente e imposto de renda sobre aluguéis acima de 20 milhões por ano.