Quem manda é o empréstimo, não o preço
O empréstimo é o preço menos o seu próprio capital, e a prestação segue a fórmula de amortização usual. O LTV é empréstimo sobre preço: 200 milhões de entrada num imóvel de 600 milhões significam tomar 400 milhões, um LTV de 66,7%.
Prazos de trinta anos são comuns, e o total de juros depende muito dessa escolha. Tomar 400 milhões a 4,2% custa 304 milhões de juros em trinta anos e 192 milhões em vinte. A diferença mensal é de 510 mil; a diferença ao longo da vida do contrato é de 112 milhões.
Seu limite real é o menor entre LTV e DSR. O LTV depende do imóvel e o DSR da sua renda, de modo que um salário modesto pode travar você bem abaixo do que o imóvel permitiria.
O que sai da conta além do preço
Orçar só o preço deixa você curto no dia da escritura. Um imóvel de 600 milhões acrescenta cerca de 12 milhões entre imposto de aquisição, corretagem, cartório e a perda nos títulos habitacionais obrigatórios.
Projetar uma taxa variável no nível de hoje é arriscado. Dois pontos a mais transformam uma prestação de 1,96 milhão sobre 400 milhões em trinta anos em 2,45 milhões. Refaça a conta com a taxa alta e confirme que conseguiria absorver.
Os bancos costumam oferecer menos do que sai aqui por causa do DSR de estresse, que dimensiona empréstimos de taxa variável supondo uma taxa futura mais alta.