De onde vem a prestação mensal
A amortização com prestação constante mantém o total mensal igual deslocando a proporção entre principal e juros. A prestação é o principal multiplicado por (r(1+r)^n) ÷ ((1+r)^n − 1), em que r é a taxa anual dividida por doze e n é o número de meses.
No começo o saldo é grande, então a maior parte de cada prestação são juros. Sobre R$ 1.500.000 a 3,5% em trinta anos, a primeira prestação de R$ 6.735 traz R$ 4.375 de juros e apenas R$ 2.360 de principal. Essa proporção se inverte conforme o saldo cai.
A amortização com principal constante fixa a parcela do principal e cobra juros sobre o saldo devedor, de modo que as prestações começam altas e vão caindo. No pagamento bullet só se pagam juros até o vencimento e então todo o principal de uma vez.
O que escapa a quem toma emprestado
Multiplicar a taxa anual pelos anos exagera muito os juros. Sugere R$ 1.575.000 de juros num empréstimo de R$ 1.500.000 a 3,5% em trinta anos; o valor real fica em torno de R$ 925.000, porque o saldo diminui o tempo todo.
Meio ponto percentual parece pouco e não é. Num empréstimo de R$ 1.500.000 em trinta anos, 3,5% contra 4,0% significa cerca de R$ 150.000 a mais de juros — uns R$ 425 por mês, repetidos trezentas e sessenta vezes.
Comparar opções de refinanciamento sem a multa de quitação antecipada leva à resposta errada. Muitos contratos cobram de 0,5% a 1,4% do saldo devedor, e isso precisa ser posto contra os juros economizados.
Antes de fixar o prazo
Um período de carência reduz a prestação imediata mas eleva o total de juros, porque durante ele o principal não cai nada. Raramente compensa, a não ser para atravessar um intervalo antes de a renda começar.
Alongar o prazo corta a prestação e dispara o custo total. Sobre R$ 1.500.000 a 4,5%, vinte anos custam cerca de R$ 775.000 de juros e trinta anos cerca de R$ 1.235.000. Encurtar o prazo até onde couber no orçamento é a economia mais confiável.