Os credores olham índices, não o preço
Dois deles. O índice de entrada diz que a moradia deve ficar abaixo de 28% da renda mensal bruta; o índice final diz que a moradia mais todas as outras dívidas devem ficar abaixo de 36%. Essa é a regra 28/36, e os financiamentos FHA a afrouxam para 31/43.
O que apertar primeiro é o limite real. Sem dívidas você chega antes aos 28%; com financiamento de carro e crédito estudantil chega antes aos 36%. A página diz qual, porque isso determina se amortizar dívida adiantaria alguma coisa.
Moradia não é só principal e juros. Imposto predial, seguro e condomínio saem primeiro, e o que sobra fixa o financiamento que você consegue sustentar a uma taxa e um prazo dados. Como o imposto escala com o preço, a resposta não se resolve num único passo: o cálculo converge até ela.
O limite não é o mesmo que confortável
Isto é o máximo que um credor vai adiantar, não o máximo que você deveria gastar. Os índices usam a renda bruta, mas tributos, contribuições e a poupança para a aposentadoria saem antes de você ver um dólar. Comprar no limite deixa bem menos na conta todo mês do que os números sugerem.
Abaixo de 20% de entrada você paga ainda o seguro hipotecário privado, normalmente de 0,3% a 1,5% ao ano. Esta calculadora o deixa de fora, então subtraia-o se pretende dar menos.
O 1,1% de imposto predial padrão fica perto da média nacional. Entre um estado a 0,5% e outro a 2,0%, a mesma renda compra mais de 15% menos casa: use a alíquota do bairro concreto.
Manutenção, reparos e custos de mudança não estão aqui. Uma regra comum é de 1% a 2% do valor do imóvel por ano, e mais numa casa antiga.
Três jeitos de subir o limite
Quitar dívida é o mais rápido, se o que aperta é o índice final. Tirar uma prestação de carro de 500 dólares acrescenta mais de 70.000 dólares de casa a 6,5% em trinta anos.
Uma entrada maior sobe dólar a dólar o preço que você alcança. Ela não muda os índices, porém, então se o que aperta é o 28% de entrada, uma entrada maior não permite tomar mais emprestado.
As taxas você não controla, mas elas pesam enormemente. Passar de 6,5% para 5,5% faz a mesma prestação sustentar mais de 10% de financiamento, que é todo o argumento para refinanciar quando as taxas caem.