Bruttorendite gegenüber Eigenkapitalrendite
Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis: 1 Mio. im Monat bei einer Immobilie für 300 Mio. sind 12 Mio. im Jahr, also 4 %.
Entscheidend ist aber die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital – Kaufpreis abzüglich Mieterkaution und Darlehen. Bei 300 Mio. mit 30 Mio. Kaution und 150 Mio. Darlehen sind das 120 Mio. Der Nettoertrag ist die Miete abzüglich der Darlehenszinsen.
Bei 4,5 % betragen die Zinsen 6,75 Mio., der Nettoertrag ist also 12 Mio. − 6,75 Mio. = 5,25 Mio., eine Rendite von 4,38 % auf 120 Mio. Der Hebel steigert die Rendite, indem er das eingesetzte Kapital verkleinert – und wirkt in die Gegenrichtung, sobald die Zinsen die Miete übersteigen.
Wenn sich der Hebel gegen Sie wendet
Wer Leerstand ignoriert, rechnet sich die Zahl immer schön. Bei Einzimmerwohnungen und Officetels wechseln die Mieter häufig; ein bis zwei leere Monate im Jahr sind realistisch, dazu bei jedem Wechsel Maklerprovision und Renovierung. Rechnen Sie das in die jährlichen Kosten ein.
Gefährlich wird es, wenn Sie den Zins keinem Stresstest unterziehen. Eine Bruttorendite von 4 %, finanziert zu 4,5 %, verliert auf dem geliehenen Teil bereits Geld. Rechnen Sie mit zwei Prozentpunkten mehr noch einmal.
Grundsteuer und Steuern auf Mieteinnahmen werden regelmäßig vergessen – die Grundsteuer, die umfassende Immobiliensteuer und die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen über 20 Mio. im Jahr.