Kreditgeber schauen auf Quoten, nicht auf den Preis
Es sind zwei. Die Front-End-Quote besagt, dass die Wohnkosten unter 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens bleiben sollen; die Back-End-Quote, dass Wohnkosten plus alle anderen Schulden unter 36 % bleiben sollen. Das ist die 28/36-Regel, und FHA-Darlehen lockern sie auf 31/43.
Die Quote, die zuerst greift, ist die tatsächliche Grenze. Ohne Schulden erreichen Sie zuerst die 28 %, mit Autokredit und Studienkrediten zuerst die 36 %. Die Seite sagt, welche es ist, denn davon hängt ab, ob der Abbau von Schulden überhaupt etwas bringt.
Wohnkosten sind nicht nur Tilgung und Zinsen. Grundsteuer, Versicherung und HOA-Gebühren gehen zuerst ab, und was übrig bleibt, bestimmt das Darlehen, das Sie bei gegebenem Zins und gegebener Laufzeit tragen können. Weil die Grundsteuer mit dem Preis wächst, lässt sich das Ergebnis nicht in einem Schritt lösen – die Rechnung nähert sich ihm schrittweise an.
Die Grenze ist nicht dasselbe wie bequem
Das ist der Höchstbetrag, den ein Kreditgeber vergibt, nicht das, was Sie ausgeben sollten. Die Quoten beruhen auf dem Bruttoeinkommen, doch Steuern, Lohnabzüge und Altersvorsorge gehen ab, bevor Sie einen Dollar sehen. Wer bis an die Grenze kauft, hat jeden Monat weit weniger auf dem Konto, als die Zahlen vermuten lassen.
Bei weniger als 20 % Anzahlung zahlen Sie außerdem PMI, typischerweise 0,3–1,5 % pro Jahr. Dieser Rechner lässt sie außen vor – ziehen Sie sie selbst ab, wenn Sie weniger anzahlen wollen.
Der voreingestellte Grundsteuersatz von 1,1 % liegt etwa im landesweiten Mittelfeld. Zwischen einem Bundesstaat mit 0,5 % und einem mit 2,0 % kauft dasselbe Einkommen über 15 % weniger Haus – verwenden Sie den Satz für die tatsächliche Wohngegend.
Instandhaltung, Reparaturen und Umzugskosten sind hier nicht enthalten. Eine gängige Faustregel sind 1–2 % des Hauswerts pro Jahr, bei älteren Häusern mehr.
Drei Wege, die Grenze anzuheben
Schulden abzubauen ist der schnellste Weg, wenn die Back-End-Quote Sie begrenzt. Fällt eine Autorate von 500 $ weg, können Sie sich bei 6,5 % über 30 Jahre ein um mehr als 70.000 $ teureres Haus leisten.
Eine höhere Anzahlung erhöht den erreichbaren Kaufpreis Dollar für Dollar. An den Quoten ändert sie allerdings nichts – bindet die Front-End-Quote von 28 %, können Sie mit einer höheren Anzahlung also nicht mehr leihen.
Zinsen können Sie nicht beeinflussen, aber sie wirken enorm. Sinkt der Zins von 6,5 % auf 5,5 %, trägt dieselbe Monatsrate über 10 % mehr Darlehen – genau das ist das Argument für eine Umschuldung, wenn die Zinsen fallen.