Die Rate besteht aus vier addierten Posten
Die monatlichen Kosten für ein Eigenheim in den USA heißen PITI: Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung). Die letzten beiden zieht meist der Kreditgeber auf ein Treuhandkonto (Escrow) ein und zahlt sie in Ihrem Namen, sodass sie als Teil einer einzigen Zahlung von Ihrem Konto abgehen.
Tilgung und Zinsen ergeben sich aus der üblichen Annuitätenformel, die die Rate festschreibt und die Zusammensetzung mit der Zeit verschiebt – anfangs überwiegend Zinsen, später überwiegend Tilgung. Bei einem Haus für 420.000 $ mit 20 % Eigenkapital zu 6,5 % über 30 Jahre beträgt dieser Anteil rund 2.124 $ im Monat.
Liegt die Anzahlung unter 20 %, kommt eine private Hypothekenversicherung (PMI) hinzu, typischerweise 0,3–1,5 % des Darlehens pro Jahr, monatlich berechnet. Sie muss automatisch entfallen, sobald die Restschuld unter 78 % des ursprünglichen Werts sinkt; dieser Rechner zeigt daher auch, wie viele Monate das noch dauert.
Wie Käufer die Rate unterschätzen
Wer nur mit Tilgung und Zinsen plant, unterschätzt die tatsächlichen Kosten um mehr als 30 %. Bei diesem Haus für 420.000 $ werden aus 2.124 $ schnell 2.659 $, sobald 385 $ Grundsteuer und 150 $ Versicherung hinzukommen – noch vor etwaigen HOA-Gebühren.
Mit einem landesweiten durchschnittlichen Grundsteuersatz zu rechnen, geht vor Ort gründlich schief. Countys mit über 2 % sind in New Jersey und Illinois häufig, während Hawaii bei etwa 0,3 % liegt. Beim selben Haus ist das der Unterschied zwischen 1.300 $ und 8.800 $ im Jahr.
Weniger als 20 % anzuzahlen, ist an sich kein Fehler, doch wer die PMI nicht einplant, hat 100–300 $ im Monat, die unerwartet anfallen. Liegen Sie nahe an 20 %, vergleichen Sie mit diesem Rechner, ob sich länger sparen oder jetzt kaufen mehr lohnt.
Zwischen Laufzeit und Zinssatz wählen
Der Unterschied zwischen 30 und 15 Jahren liegt nicht nur in der Monatsrate. Bei 420.000 $ zu 6,5 % kosten dreißig Jahre rund 429.000 $ Zinsen, fünfzehn Jahre etwa 191.000 $. Die kürzere Laufzeit kostet fast 1.000 $ mehr im Monat, insgesamt aber weniger als die Hälfte.
Jeder Prozentpunkt mehr Zins senkt den Kaufpreis, den Sie sich bei gleicher Monatsrate leisten können, um rund 10 %. Legen Sie hier Ihre Obergrenze fest, bevor Sie etwas besichtigen – dann fällt es viel leichter, ein Angebot darüber auszuschlagen.