لا توجد بعد نسخة الولايات المتحدة من هذه الحاسبة. المتوفر حاليًا:
العائد على رأس المال الذاتي
الرافعة المالية تعمل لصالحك
العائد الإجمالي
رأس المال الذاتي المستثمَر
300,000,000 وون
30,000,000 وون
1,000,000 وون
خيارات متقدمة
150,000,000 وون
التفاصيل
صافي الدخل السنوي
4.38% سنويًا على 120,000,000 ₩ من رأس المال الذاتي.
عقار بـ 300 مليون وون وإيجار مليون وون شهريًا: كم العائد؟
4.38% سنويًا على 120,000,000 ₩ من رأس المال الذاتي.
مثال بالقيم الابتدائية. غيّر الحقول أعلاه لتحصل على أرقامك.
العائد الإجمالي مقابل العائد على رأس المال
العائد الإجمالي هو الأجرة السنوية على سعر الشراء: مليون شهريًا على عقار بـ 300 مليون يساوي 12 مليونًا سنويًا، أي 4%.
لكن ما يحرّك القرار هو العائد على رأس المال الملتزم فعلًا — السعر ناقص وديعة المستأجر ناقص القرض. فعلى 300 مليون مع وديعة 30 مليونًا وقرض 150 مليونًا، يكون ذلك 120 مليونًا. والدخل الصافي هو الأجرة ناقص فائدة القرض.
عند 4.5% تبلغ الفائدة 6.75 مليون، فيكون الدخل الصافي 12 مليونًا − 6.75 مليون = 5.25 مليون، أي عائد 4.38% على 120 مليونًا. الرافعة ترفع العائد بتقليص رأس المال الملتزم — وتنقلب عليك لحظة تجاوز الفائدة للأجرة.
متى تنقلب الرافعة عليك
تجاهل فترات الشغور يجمّل الرقم دائمًا. فالاستوديوهات والشقق المكتبية يتبدل ساكنوها كثيرًا؛ وشهر أو شهران فارغان في السنة أمر واقعي، تضاف إليهما أتعاب الوساطة وإعادة التجهيز مع كل تبديل. أدرج ذلك في التكاليف السنوية.
عدم اختبار المعدل تحت الضغط هو الخطر الأكبر. فعائد إجمالي قدره 4% برافعة تكلّف 4.5% يخسر مالًا بالفعل على الجزء المقترض. أعد الحساب بزيادة نقطتين.
ضرائب العقار ودخل الإيجار تُغفل عادة — ضريبة الأملاك، وضريبة العقارات الشاملة، وضريبة الدخل على إيرادات الإيجار التي تتجاوز 20 مليونًا سنويًا.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الفعلي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوما على سعر الشراء. وبخصم الوديعة والقرض يصير رأس مالك الحقيقي أصغر بكثير، لكن الفائدة تظل تخرج. والقرارات في الواقع تُبنى على الرقم المرفوع بالرافعة.
هل الاقتراض مفيد دائما؟
فقط ما دام عائد الإيجار أعلى من فائدة القرض. وتحت ذلك يعني الدين الأكبر خسارة أكبر. أعد الحساب بفائدة أعلى بنقطتين مئويتين لترى ذلك بنفسك.
كيف أحسب فترات الشغور؟
أضف خسارة الشغور المتوقعة إلى المصروفات السنوية، فشهر واحد فارغ في السنة يعني إيجار شهر كامل ضاع. وهذه التفصيلة الصغيرة تغير العائد كثيرا.
المصادر
الوثائق الرسمية التي أُخذت منها النسب والقواعد في هذه الصفحة.
هذا حساب استرشادي يستند إلى الافتراضات المعتادة في مجال العقارات، ولا يغني عن استشارة مختص. لا نتحمّل مسؤولية القرارات المبنية عليه — راجع شروط الخدمة.