Валовая доходность и доходность на вложенный капитал
Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки: миллион в месяц с объекта за 300 миллионов даёт 12 миллионов в год, то есть 4%.
Решения же определяет доходность на фактически вложенный капитал — цена за вычетом залога арендатора и кредита. При 300 миллионах с залогом в 30 миллионов и кредитом в 150 миллионов это 120 миллионов. Чистый доход — это арендная плата за вычетом процентов по кредиту.
При 4,5% проценты составят 6,75 миллиона, значит чистый доход равен 12 − 6,75 = 5,25 миллиона, то есть 4,38% на 120 миллионов. Заёмные средства поднимают доходность, уменьшая вложенный капитал, и работают в обратную сторону в тот миг, когда проценты превышают арендную плату.
Когда заёмные средства оборачиваются против вас
Не учитывая простой, вы всегда приукрашиваете цифру. Студии и офистели меняют жильцов часто; один-два пустых месяца в год — это реалистично, плюс комиссия агентства и косметический ремонт при каждой смене. Внесите это в годовые расходы.
Опасно другое — не проверить ставку на прочность. Валовая доходность 4% при кредите под 4,5% уже приносит убыток на заёмной части. Пересчитайте на два пункта выше.
Налоги на имущество и на доход от аренды упускают снова и снова: налог на недвижимость, совокупный налог на недвижимость и подоходный налог с арендного дохода свыше 20 миллионов в год.