Só a parte acima de 1,2 bilhão é tributada
O ganho é o preço de venda menos o de compra e as despesas necessárias: imposto de aquisição, corretagem e benfeitorias de capital como fechar uma varanda, mas não obras decorativas como papel de parede.
Um imóvel único mantido por dois anos e vendido por 1,2 bilhão ou menos é isento. Acima disso, só a proporção que ultrapassa o limite é tributada: vender por 1,5 bilhão com um ganho de 500 milhões tributa (1,5 − 1,2) ÷ 1,5 = 20%, ou seja 100 milhões.
Depois entra a dedução por posse longa: 4% ao ano por posse e outro tanto por residência, até 80% no imóvel único, ou 2% ao ano até 30% nos demais casos. Subtrai-se a dedução básica de 2,5 milhões e aplica-se a tabela progressiva.
Por que você não deve declarar com este número
Ultrapassar 1,2 bilhão não tributa o ganho inteiro. A parcela tributada é proporcional, então vender por 1,3 bilhão e por 2 bilhões são casos muito diferentes.
Às vezes a venda é apressada sem que se conheça o alívio temporário para dois imóveis, que trata você como dono de um só se vender o antigo dentro de um prazo determinado após comprar o novo.
Não declare com este número. As sobretaxas para vários imóveis, as áreas reguladas e os regimes especiais mudam bastante o resultado. Use-o para ter a ordem de grandeza e confirme com um profissional.