賃貸利回り計算機 (韓国)

表面利回りは年間賃料を購入価格で割ったものです。三億ウォンの物件で月100万ウォンなら年1,200万ウォン、つまり4%です。

判断を左右するのは、実際に投じた自己資金に対する利回りです。価格から借主の保証金と借入を引いた額がそれにあたります。三億ウォンに保証金三千万、借入一億五千万なら自己資金は一億二千万ウォンです。純収入は賃料から借入利息を引いた額です。

金利4.5%なら利息は675万ウォンなので、純収入は1,200万 − 675万 = 525万ウォン、一億二千万ウォンに対して4.38%です。レバレッジは投じる資金を小さくして利回りを押し上げますが、利息が賃料を超えた瞬間に逆に働きます。

空室を無視すると数字は必ずよく見えます。ワンルームやオフィステルは入退去が多く、年に一、二か月の空室は現実的で、入れ替わるたびに仲介手数料と原状回復費もかかります。それを年間費用に入れてください。

危ないのは金利のストレスをかけないことです。表面利回り4%で4.5%の借入をすれば、借りた部分はすでに損をしています。二ポイント上げて計算し直してください。

保有税と賃貸所得税はくり返し抜け落ちます。財産税、総合不動産税、そして年二千万ウォンを超える賃貸所得にかかる所得税です。