Imbal hasil kotor berbanding imbal hasil atas modal
Imbal hasil kotor adalah sewa setahun dibagi harga beli: satu juta sebulan atas properti 300 juta berarti 12 juta setahun, atau 4%.
Yang menuntun keputusan adalah imbal hasil atas modal yang benar-benar ditanam — harga dikurangi uang jaminan penyewa dikurangi pinjaman. Pada 300 juta dengan jaminan 30 juta dan pinjaman 150 juta, angkanya 120 juta. Pendapatan bersihnya adalah sewa dikurangi bunga pinjaman.
Pada 4,5% bunganya 6,75 juta, jadi pendapatan bersihnya 12 − 6,75 = 5,25 juta, yakni imbal hasil 4,38% atas 120 juta. Pengungkit menaikkan imbal hasil dengan mengecilkan modal yang ditanam — dan bekerja terbalik begitu bunganya melampaui sewa.
Kapan pengungkit berbalik melawan Anda
Mengabaikan masa kosong selalu mempercantik angkanya. Studio dan officetel sering berganti penghuni; satu atau dua bulan kosong setahun itu realistis, ditambah jasa agen dan perapian ulang pada tiap pergantian. Masukkan itu ke biaya tahunan.
Yang berbahaya adalah tidak menguji bunganya. Imbal hasil kotor 4% dengan pinjaman berbunga 4,5% sudah merugi pada bagian yang dipinjam. Hitung ulang dua poin lebih tinggi.
Pajak properti dan pajak atas penghasilan sewa rutin dilupakan — pajak bumi dan bangunan, pajak properti menyeluruh, dan pajak penghasilan atas sewa di atas 20 juta setahun.