Pemberi pinjaman melihat rasio, bukan harganya
Ada dua rasio. Rasio depan mengatakan biaya perumahan harus tetap di bawah 28% penghasilan bulanan kotor; rasio belakang mengatakan perumahan ditambah seluruh utang lainnya harus tetap di bawah 36%. Itulah aturan 28/36, dan kredit FHA melonggarkannya menjadi 31/43.
Mana yang lebih dulu mengikat, itulah batas yang sebenarnya. Tanpa utang Anda lebih dulu menyentuh 28%; dengan cicilan mobil dan utang pendidikan Anda lebih dulu menyentuh 36%. Halamannya menyebut yang mana, karena itu menentukan apakah melunasi utang akan menolong sama sekali.
Perumahan bukan sekadar pokok dan bunga. Pajak properti, asuransi, dan iuran perhimpunan keluar lebih dulu, dan sisanya menetapkan pinjaman yang sanggup Anda pikul pada bunga dan tenor tertentu. Karena pajaknya menyertai harganya, jawabannya tidak bisa diselesaikan dalam satu langkah — perhitungannya menghampiri jawabannya.
Batasnya tidak sama dengan yang nyaman
Ini jumlah terbesar yang akan dikucurkan pemberi pinjaman, bukan jumlah terbesar yang sebaiknya Anda belanjakan. Rasionya memakai penghasilan kotor, padahal pajak, iuran gaji, dan tabungan pensiun keluar sebelum Anda melihat satu dolar pun. Membeli pada batasnya menyisakan jauh lebih sedikit di rekening tiap bulan daripada yang disiratkan angkanya.
Di bawah uang muka 20% Anda juga membayar asuransi kredit rumah, lazimnya 0,3 sampai 1,5% setahun. Kalkulator ini tidak memasukkannya, jadi kurangkan sendiri bila Anda berniat menyetor lebih sedikit.
Pajak properti bawaan 1,1% berkisar di tengah-tengah angka nasional. Antara negara bagian 0,5% dan 2,0%, penghasilan yang sama membeli rumah lebih dari 15% lebih kecil — pakailah tarif lingkungan yang benar-benar Anda incar.
Perawatan, perbaikan, dan biaya pindahan tidak ada di sini. Patokan yang lazim adalah 1 sampai 2% dari nilai rumahnya setahun, lebih besar pada rumah yang tua.
Tiga cara menaikkan batasnya
Melunasi utang adalah yang tercepat, kalau yang mengikat Anda adalah rasio belakang. Menghapus cicilan mobil 500 dolar menambah lebih dari 70.000 dolar nilai rumah pada bunga 6,5% selama tiga puluh tahun.
Uang muka yang lebih besar menaikkan harga yang bisa Anda beli dolar demi dolar. Namun ia tidak mengubah rasionya, jadi kalau yang mengikat adalah rasio depan 28%, uang muka yang lebih besar tidak membuat Anda bisa meminjam lebih banyak.
Bunga tidak bisa Anda kendalikan, tetapi pengaruhnya luar biasa besar. Turun dari 6,5% ke 5,5% membuat angsuran yang sama sanggup memikul lebih dari 10% pinjaman tambahan — dan itulah seluruh alasan membiayai ulang ketika bunga turun.