Rentabilidad bruta frente a rentabilidad sobre capital
La rentabilidad bruta es la renta anual sobre el precio de compra: un millón al mes en un inmueble de 300 millones son 12 millones al año, es decir un 4%.
Lo que decide es la rentabilidad sobre el capital realmente comprometido: precio menos depósito del inquilino menos préstamo. Sobre 300 millones con 30 millones de depósito y 150 millones de préstamo, son 120 millones. El ingreso neto es la renta menos los intereses del préstamo.
Al 4,5% los intereses son 6,75 millones, así que el ingreso neto es 12 − 6,75 = 5,25 millones, un 4,38% sobre 120 millones. El apalancamiento eleva la rentabilidad al encoger el capital comprometido, y funciona al revés en cuanto los intereses superan a la renta.
Cuándo el apalancamiento se vuelve en tu contra
Ignorar la desocupación siempre embellece la cifra. Los estudios y officetel rotan mucho; uno o dos meses vacíos al año es realista, más honorarios de agencia y una puesta a punto en cada cambio. Mete eso en los costes anuales.
Lo peligroso es no someter el tipo a estrés. Una rentabilidad bruta del 4% apalancada al 4,5% ya pierde dinero en la parte prestada. Vuelve a calcularlo dos puntos más arriba.
Los impuestos sobre el inmueble y sobre la renta del alquiler se olvidan una y otra vez: impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto integral inmobiliario e impuesto sobre la renta del alquiler por encima de 20 millones al año.