Los prestamistas miran ratios, no el precio
Dos de ellos. El ratio inicial dice que la vivienda debe quedar por debajo del 28% del ingreso mensual bruto; el final dice que la vivienda más todas las demás deudas deben quedar por debajo del 36%. Esa es la regla 28/36, y los préstamos FHA la relajan a 31/43.
El que aprieta primero es el límite real. Sin deudas llegas antes al 28%; con un préstamo de coche y créditos de estudios llegas antes al 36%. La página dice cuál, porque eso determina si amortizar deuda serviría de algo.
La vivienda no es solo capital e intereses. El impuesto sobre la propiedad, el seguro y la cuota de comunidad salen primero, y lo que queda fija el préstamo que puedes soportar a un tipo y un plazo dados. Como el impuesto escala con el precio, la respuesta no se resuelve en un solo paso: el cálculo converge hacia ella.
El límite no es lo mismo que lo cómodo
Esto es lo máximo que un prestamista te adelantará, no lo máximo que deberías gastar. Los ratios usan el ingreso bruto, pero los impuestos, las cotizaciones y el ahorro para la jubilación salen antes de que veas un dólar. Comprar en el límite deja mucho menos en la cuenta cada mes de lo que sugieren los números.
Por debajo de un 20% de entrada pagas además el seguro hipotecario privado, normalmente entre un 0,3% y un 1,5% al año. Esta calculadora lo deja fuera, así que réstalo tú si piensas aportar menos.
El 1,1% de impuesto sobre la propiedad por defecto ronda la media nacional. Entre un estado al 0,5% y otro al 2,0%, el mismo ingreso compra más de un 15% menos casa: usa el tipo del barrio concreto.
El mantenimiento, las reparaciones y los costes de mudanza no están aquí. Una regla habitual es del 1% al 2% del valor de la vivienda al año, y más en una casa antigua.
Tres formas de subir el límite
Cancelar deuda es lo más rápido, si lo que te aprieta es el ratio final. Quitarte un pago de coche de 500 dólares añade más de 70.000 dólares de casa al 6,5% a treinta años.
Una entrada mayor sube dólar a dólar el precio que puedes pagar. No cambia los ratios, eso sí, así que si lo que aprieta es el 28% inicial, una entrada más grande no te deja pedir más prestado.
Los tipos no los controlas, pero pesan enormemente. Pasar del 6,5% al 5,5% permite que la misma cuota soporte más de un 10% más de préstamo, que es todo el argumento para refinanciar cuando los tipos bajan.