전월세 전환 계산기

낮추려는 보증금 차액에 전월세 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나옵니다. 전세 3억을 보증금 1억으로 낮추면 2억이 전환 대상이고, 전환율 5.5%면 연 1,100만원, 월 약 92만원입니다.

기존 계약을 월세로 바꿀 때는 법정 상한이 있습니다. 한국은행 기준금리에 대통령령이 정한 이율을 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽이 한도입니다. 다만 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않아 시세대로 정해집니다.

반대 방향도 같은 식으로 계산합니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리려면 월세 차액에 12를 곱하고 전환율로 나눕니다. 월세 30만원을 줄이려면 전환율 5.5% 기준 약 6,545만원을 보증금으로 더 넣어야 합니다.

전환율이 예금 금리보다 높으면 보증금을 유지하는 편이 세입자에게 유리합니다. 전환율 5.5%인데 예금 금리가 3.5%라면, 보증금 1억을 빼서 예금에 넣어 연 350만원을 벌어도 월세로는 연 550만원이 나가 손해입니다.

보증금이 줄면 보증금 보호에서도 불리해질 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제 기준은 지역별 금액이 정해져 있어, 보증금을 낮췄다가 그 구간을 벗어나면 보호 범위가 달라집니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증금 변경 시 보증 내용도 함께 갱신해야 합니다. 계약 변경을 통지하지 않으면 보증이 무효가 될 수 있습니다.

보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 전환율은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조). 기준금리가 연 2.5%라면 상한은 4.5%이고, 기준금리가 오르내리면 상한도 따라 움직입니다. 이 상한은 기존 임대차에서 보증금을 월세로 돌릴 때의 기준이라, 계약서를 새로 쓰는 신규 계약의 월세는 시장에서 정해집니다.

계약 기간 중이나 계약갱신요구권으로 갱신할 때 차임이나 보증금을 올려 달라는 청구는 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다(제7조, 제6조의3). 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

반대로 보증금을 더 넣고 월세를 줄일 때는 줄일 월세 × 12 ÷ 전환율로 필요한 보증금을 구합니다. 전환율 4.5%에서 월세 30만원을 줄이려면 보증금 8,000만원을 더 넣어야 합니다. 그 돈을 예금에 넣었을 때 세후 이자가 줄어드는 월세보다 적다면 보증금을 올리는 편이 유리하지만, 보증금이 커질수록 돌려받지 못할 위험도 커집니다.

보증금을 올리기 전에는 등기부등본에서 선순위 근저당과 집값을 확인하고, 전세보증금 반환보증에 가입했다면 변경된 보증금으로 보증 내용을 갱신해야 합니다.

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 집이 경매로 넘어가도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받습니다(주택임대차보호법 제8조). 경매신청 등기 전에 집을 넘겨받고 전입신고를 마쳐야 하고, 받을 수 있는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 전세를 월세로 돌려 보증금이 아래 기준 이하로 내려가면 보호 대상이 될 수 있습니다.

아래 금액은 2023년 2월 21일 개정 시행령 기준입니다. 그보다 먼저 근저당 같은 담보물권이 설정된 집은 설정 당시의 기준이 적용될 수 있으므로 등기부등본을 함께 확인해야 합니다.