Кредиторы смотрят на отношения, а не на цену
Их два. Первое говорит, что расходы на жильё должны оставаться ниже 28% валового месячного дохода; второе — что жильё вместе со всеми прочими долгами должно оставаться ниже 36%. Это и есть правило 28/36, а кредиты FHA смягчают его до 31/43.
Настоящий предел задаёт то из них, которое упирается первым. Без долгов вы упрётесь сначала в 28%; с автокредитом и студенческими займами — сначала в 36%. Страница говорит, какое именно, потому что от этого зависит, поможет ли вообще погашение долгов.
Жильё — это не только основной долг и проценты. Налог на недвижимость, страховка и взносы объединения домовладельцев уходят первыми, а остаток задаёт кредит, который вы потянете при данной ставке и сроке. Поскольку налог растёт вместе с ценой, ответ не решается в один шаг: расчёт сходится к нему постепенно.
Предел и посильное — не одно и то же
Это наибольшее, что выдаст кредитор, а не наибольшее, что вам стоит тратить. Отношения считаются от валового дохода, а налоги, взносы и пенсионные накопления уходят до того, как вы увидите хоть доллар. Покупая на пределе, вы оставляете на счёте каждый месяц куда меньше, чем внушают числа.
При первом взносе меньше 20% вы платите ещё и частное ипотечное страхование, обычно от 0,3 до 1,5 процента в год. Этот калькулятор его не учитывает, поэтому вычтите сами, если собираетесь внести меньше.
Ставка налога на недвижимость по умолчанию в 1,1% лежит около середины по стране. Между штатом с 0,5% и штатом с 2,0% один и тот же доход покупает дом более чем на 15% меньше — берите ставку того района, где вы действительно смотрите.
Содержание, ремонт и расходы на переезд сюда не входят. Обычное правило — от одного до двух процентов стоимости дома в год, а для старого дома больше.
Три способа поднять предел
Погасить долги — самый быстрый путь, если упирается второе отношение. Избавившись от автоплатежа в 500 долларов, вы прибавите более 70 000 долларов к цене дома при 6,5% на тридцать лет.
Больший первый взнос поднимает доступную цену доллар за доллар. Но на отношения он не влияет, поэтому, если упирается первое отношение в 28%, больший взнос занять больше не позволит.
Ставки вам неподвластны, но весят они очень много. Переход с 6,5% на 5,5% позволяет тому же платежу нести более чем на 10% больший кредит — в этом и состоит весь довод в пользу перекредитования, когда ставки падают.