집을 얼마짜리까지 살 수 있나 (미국)

두 가지 비율입니다. 프런트엔드는 주거비가 세전 월소득의 28%를 넘지 않아야 한다는 것이고, 백엔드는 거기에 다른 모든 부채를 더해 36%를 넘지 않아야 한다는 것입니다. 이것이 '28/36 규칙'이고 FHA 대출은 31/43으로 더 느슨합니다.

둘 중 더 빡빡한 쪽이 실제 한도입니다. 빚이 없으면 28%에 먼저 걸리고, 자동차 할부와 학자금이 있으면 36%에 먼저 걸립니다. 화면에 어느 쪽인지 적어 둡니다 — 빚을 갚는 것이 도움이 되는지 아닌지가 거기서 갈리기 때문입니다.

주거비는 원리금만이 아닙니다. 재산세·보험·HOA가 먼저 빠지고 남은 것이 원리금에 쓸 수 있는 돈이고, 그 금액과 금리·기간으로 빌릴 수 있는 원금이 정해집니다. 재산세는 집값에 비례하므로 한 번에 풀리지 않아, 계산을 반복해서 좁힙니다.

이 계산은 '빌려줄 수 있는 최대'이지 '살아도 되는 금액'이 아닙니다. 28/36은 세전 소득 기준인데 실제로는 세금·4대보험·401(k)가 먼저 빠집니다. 한도를 꽉 채워 사면 통장에 남는 돈이 생각보다 훨씬 적습니다.

계약금이 20% 미만이면 PMI가 붙습니다. 보통 연 0.3~1.5%이고, 이 계산기는 그것을 넣지 않았으므로 20% 미만으로 살 생각이라면 매달 그만큼을 더 빼고 봐야 합니다.

재산세율 기본값 1.1%는 전국 중간쯤입니다. 0.5%인 주와 2.0%인 주는 같은 소득으로 살 수 있는 집값이 15% 넘게 차이나므로, 실제로 보는 동네의 세율을 넣어야 답이 맞습니다.

관리비·수리비·이사비는 이 계산에 없습니다. 오래된 집일수록 매년 집값의 1~2%를 수리에 쓰게 된다는 것이 흔한 경험칙입니다.

빚을 줄이는 것이 가장 빠릅니다. 백엔드에 걸려 있다면, 매달 500달러 나가는 자동차 할부를 없애는 것만으로 금리 6.5%·30년 기준 집값 한도가 7만 달러 넘게 올라갑니다.

계약금을 늘리면 그만큼 집값 한도가 그대로 올라갑니다. 다만 비율 자체는 바뀌지 않으므로, 프런트엔드에 걸려 있다면 계약금을 늘려도 빌릴 수 있는 금액은 그대로입니다.

금리는 통제할 수 없지만 영향이 큽니다. 6.5%에서 5.5%로 내려가면 같은 월납입금으로 빌릴 수 있는 금액이 10% 넘게 늘어납니다. 금리가 내려갈 때 재융자를 고려하는 이유입니다.