Besteuert wird nur der Anteil über 1,2 Mrd.
Der Veräußerungsgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und notwendiger Ausgaben – Erwerbsteuer, Maklerprovision und wertsteigernde Umbauten wie Balkonerweiterungen, nicht aber Schönheitsreparaturen wie neue Tapeten.
Eine einzige Wohnung, die zwei Jahre gehalten und für höchstens 1,2 Mrd. verkauft wird, ist steuerfrei. Darüber wird nur der Anteil oberhalb der Schwelle besteuert: Bei einem Verkauf für 1,5 Mrd. mit 500 Mio. Gewinn sind (1,5 Mrd. − 1,2 Mrd.) ÷ 1,5 Mrd. = 20 % steuerpflichtig, also 100 Mio.
Danach greift ein Abzug für langfristigen Besitz – bei einer einzigen Wohnung je 4 % pro Jahr für Besitz- und Wohndauer bis zu 80 %, sonst 2 % pro Jahr bis zu 30 %. Ziehen Sie den Grundfreibetrag von 2,5 Mio. ab und wenden Sie den progressiven Tarif an.
Warum Sie nicht auf Basis dieser Zahl erklären sollten
Wer die Grenze von 1,2 Mrd. überschreitet, muss nicht den gesamten Gewinn versteuern. Der steuerpflichtige Anteil ist proportional, ein Verkauf für 1,3 Mrd. und einer für 2 Mrd. unterscheiden sich also stark.
Mancher Verkäufer verkauft überstürzt, weil er die vorübergehende Zwei-Wohnungen-Regelung nicht kennt: Sie behandelt Sie als Eigentümer einer einzigen Wohnung, wenn Sie die alte Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf der neuen verkaufen.
Geben Sie Ihre Erklärung nicht auf Grundlage dieser Zahl ab. Zuschläge für Mehrfachbesitz, regulierte Gebiete und Sonderregelungen verändern das Ergebnis erheblich. Nutzen Sie sie zur Einordnung der Größenordnung und lassen Sie sie von einem Steuerberater bestätigen.