Платёж складывается из четырёх частей
Ежемесячная стоимость владения домом в США называется PITI: основной долг, проценты, налоги и страховка. Последние две обычно собирает кредитор на счёт условного депонирования и платит от вашего имени, поэтому они уходят со счёта внутри одного платежа.
Основной долг и проценты выводятся из обычной формулы погашения, которая закрепляет платёж и сдвигает его состав со временем: вначале в основном проценты, ближе к концу в основном основной долг. При доме за 420 000 долларов с первым взносом 20% под 6,5% на тридцать лет эта часть составляет около 2124 долларов в месяц.
Если первый взнос меньше 20%, сверху добавляется частное ипотечное страхование, обычно от 0,3 до 1,5 процента кредита в год, взимаемых помесячно. Оно обязано отпасть само собой, когда остаток опускается ниже 78% первоначальной стоимости, поэтому калькулятор показывает и то, сколько месяцев до этой точки.
Как покупатели занижают платёж
Планируя по одним лишь основному долгу и процентам, вы занижаете действительные расходы более чем на 30%. В том доме за 420 000 долларов 2124 превращаются в 2659, как только прибавятся 385 налога на недвижимость и 150 страховки, и это ещё без взносов в объединение домовладельцев.
Использовать средний по стране налог на недвижимость на местах выходит скверно. Округа со ставкой выше 2% обычны в Нью-Джерси и Иллинойсе, а Гавайи держатся около 0,3%. На одном и том же доме это разница между 1300 и 8800 долларами в год.
Внести меньше 20% само по себе не ошибка, но оставить ипотечное страхование вне бюджета — значит получить незапланированные 100–300 долларов в месяц. Если вы близки к 20%, сравните здесь, что выгоднее: копить дольше или покупать сейчас.
Выбор между сроком и ставкой
Разница между тридцатью и пятнадцатью годами не только в ежемесячном платеже. На 420 000 долларов под 6,5% тридцать лет обходятся примерно в 429 000 процентов, а пятнадцать — примерно в 191 000. Короткий срок стоит почти на 1000 долларов больше в месяц и меньше половины в итоге.
Каждый процентный пункт ставки срезает около 10% цены дома, доступной при том же платеже. Определив здесь свой потолок до того, как смотреть объекты, вы гораздо легче откажетесь от объявления, которое его превышает.