Solo tributa la parte por encima de 1.200 millones
La ganancia es el precio de venta menos el de compra y los gastos necesarios: impuesto de adquisición, honorarios de agencia y mejoras de capital como cerrar una terraza, pero no obras decorativas como el papel pintado.
Una vivienda única mantenida dos años y vendida por 1.200 millones o menos está exenta. Por encima, solo tributa la proporción que supera el umbral: vender por 1.500 millones con una ganancia de 500 millones hace tributar (1.500 − 1.200) ÷ 1.500 = 20%, es decir 100 millones.
Después se aplica la reducción por tenencia larga: un 4% anual por tenencia y otro tanto por residencia hasta el 80% en vivienda única, o un 2% anual hasta el 30% en el resto de casos. Se resta la reducción básica de 2,5 millones y se aplica la escala progresiva.
Por qué no debes declarar con esta cifra
Superar los 1.200 millones no hace tributar toda la ganancia. La parte gravada es proporcional, así que vender por 1.300 millones y por 2.000 millones son casos muy distintos.
A veces se precipita la venta sin conocer el alivio temporal por dos viviendas, que te trata como propietario de una sola si vendes la antigua dentro de un plazo determinado tras comprar la nueva.
No presentes la declaración con esta cifra. Los recargos por varias viviendas, las zonas reguladas y los regímenes especiales cambian bastante el resultado. Úsala para hacerte una idea del orden de magnitud y confírmalo con un profesional.