La cuota son cuatro cosas sumadas
El coste mensual de tener casa en Estados Unidos se llama PITI: capital, intereses, impuestos y seguro. Los dos últimos los recauda normalmente el prestamista en una cuenta de depósito en garantía y los paga en tu nombre, así que salen de tu cuenta dentro de un único pago.
El capital y los intereses salen de la fórmula de amortización habitual, que fija la cuota y desplaza la proporción con el tiempo: sobre todo intereses al principio y sobre todo capital al final. En una casa de 420.000 dólares con un 20% de entrada al 6,5% a treinta años, esa parte son unos 2.124 dólares al mes.
Si la entrada es inferior al 20%, se añade encima el seguro hipotecario privado, normalmente entre el 0,3% y el 1,5% del préstamo al año cobrado mensualmente. Debe desaparecer automáticamente cuando el saldo baja del 78% del valor original, así que esta calculadora muestra también a cuántos meses está ese punto.
Cómo subestiman la cuota los compradores
Presupuestar solo con capital e intereses infravalora el coste real en más de un 30%. En esa casa de 420.000 dólares, los 2.124 se convierten en 2.659 una vez añadidos 385 de impuesto sobre la propiedad y 150 de seguro, antes de cualquier cuota de comunidad.
Usar un tipo medio nacional de impuesto sobre la propiedad sale muy mal a nivel local. Los condados por encima del 2% son habituales en Nueva Jersey e Illinois mientras que Hawái ronda el 0,3%. En la misma casa eso es la diferencia entre 1.300 y 8.800 dólares al año.
Poner menos del 20% de entrada no es un error en sí, pero dejar el seguro hipotecario fuera del presupuesto significa que aparecen entre 100 y 300 dólares al mes sin haberlos previsto. Si estás cerca del 20%, usa esta calculadora para comparar ahorrar más tiempo frente a comprar ahora.
Elegir entre plazo y tipo
La diferencia entre 30 y 15 años no es solo la cuota mensual. Sobre 420.000 dólares al 6,5%, treinta años cuestan unos 429.000 de intereses mientras que quince cuestan unos 191.000. El plazo corto cuesta casi 1.000 dólares más al mes y menos de la mitad en total.
Cada punto porcentual de tipo recorta alrededor de un 10% del precio de vivienda al que puedes llegar con la misma cuota. Fijar tu techo aquí antes de ver ninguna casa hace mucho más fácil renunciar a un anuncio que lo supere.