모기지 계산기 (미국)

미국에서 매달 나가는 주택 비용은 PITI 라고 부릅니다. 원금(Principal), 이자(Interest), 재산세(Taxes), 주택보험료(Insurance) 네 가지입니다. 뒤의 둘은 대출기관이 에스크로 계좌로 함께 걷어 대신 납부하는 것이 보통이라 한 덩어리로 빠져나갑니다.

원리금은 표준 원리금균등 식으로 구합니다. 대출금에 월이율과 개월 수를 넣어 매달 같은 금액이 나오게 하고, 초반에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 42만 달러 집을 20% 계약금에 6.5%로 30년 빌리면 원리금은 월 2,124달러 안팎입니다.

여기에 계약금이 20% 미만이면 PMI 가 붙습니다. 대출금의 연 0.3~1.5% 수준이고 매달 12분의 1씩 나눠 냅니다. 잔액이 집값의 78% 아래로 내려가면 법에 따라 자동으로 사라지므로, 이 계산기는 그 시점까지 몇 달이 남았는지도 보여 줍니다.

원리금만 보고 예산을 잡으면 실제 부담을 30% 넘게 낮게 보게 됩니다. 42만 달러 집에서 원리금이 2,124달러여도 재산세 385달러, 보험 150달러를 더하면 2,659달러입니다. 여기에 HOA 가 있으면 더 늘어납니다.

재산세율을 전국 평균으로 잡으면 지역에 따라 크게 틀립니다. 뉴저지와 일리노이는 2% 를 넘는 카운티가 흔하고 하와이는 0.3% 수준입니다. 같은 집값이라도 연간 재산세가 1,300달러와 8,800달러로 갈립니다.

계약금을 20% 에 못 맞추는 것 자체가 문제는 아니지만, PMI 비용을 계산에 넣지 않으면 매달 100~300달러가 예산 밖에서 나갑니다. 20% 에 조금 모자란다면 그 차액을 더 모으는 것과 지금 사는 것 중 어느 쪽이 나은지 이 계산기로 비교해 보세요.

30년과 15년의 차이는 월 납입액만이 아닙니다. 42만 달러 집을 6.5%로 빌릴 때 30년은 총 이자가 429,000달러쯤이고 15년은 191,000달러쯤입니다. 월 납입액은 15년 쪽이 1,000달러 가까이 많지만 총액은 절반 이하입니다.

이자율이 1%포인트 오르면 같은 월 납입액으로 살 수 있는 집값이 대략 10% 줄어듭니다. 매물을 보기 전에 이 계산기로 상한선을 먼저 정해 두면 예산을 넘는 집을 보고 흔들리는 일이 줄어듭니다.

원리금은 대출액·금리·기간만으로 정해집니다. 아래는 40만 달러 대출(50만 달러 집에 20% 계약금)을 이 계산기와 같은 방식으로 계산한 값이고, 재산세·보험·PMI·HOA는 그 위에 더해집니다. 이 금리들에서 15년 만기는 월 상환액이 33~44% 늘지만 총 이자는 55~56% 줄어듭니다.