حاسبة التمويل العقاري

التكلفة الشهرية لتملك منزل في الولايات المتحدة تُسمى PITI: أصل الدين والفائدة والضرائب والتأمين. والأخيران يجمعهما المقرض عادة في حساب ضمان ويدفعهما نيابة عنك، فيخرجان من حسابك كجزء من قسط واحد.

أصل الدين والفائدة يأتيان من صيغة الإطفاء المعتادة، التي تثبّت القسط وتنقل المزيج مع الوقت — فائدة في معظمها أولًا، وأصل دين في معظمه أخيرًا. فعلى منزل بـ 420,000 دولار مع دفعة أولى 20% بمعدل 6.5% لثلاثين سنة، يبلغ ذلك الجزء نحو 2,124 دولارًا شهريًا.

وإن كانت الدفعة الأولى دون 20%، أُضيف تأمين الرهن العقاري الخاص فوق ذلك، وهو عادة بين 0.3 و 1.5% من القرض سنويًا يُحصَّل شهريًا. ويجب أن يسقط تلقائيًا متى نزل الرصيد دون 78% من القيمة الأصلية، فهذه الحاسبة تعرض أيضًا كم شهرًا يبعد ذلك.

وضع الميزانية على أصل الدين والفائدة وحدهما يقلّل التكلفة الحقيقية بأكثر من 30%. فعلى ذلك المنزل بـ 420,000 دولار، يصير 2,124 دولارًا مبلغ 2,659 متى أضيفت 385 دولارًا ضريبة أملاك و 150 دولارًا تأمينًا، قبل أي رسوم جمعية ملاك.

استخدام متوسط وطني لمعدل ضريبة الأملاك يخطئ خطأً فادحًا محليًا. فالمقاطعات التي تتجاوز 2% شائعة في نيوجيرزي وإلينوي بينما تقف هاواي قرب 0.3%. وعلى المنزل نفسه ذلك هو الفرق بين 1,300 و 8,800 دولار في السنة.

دفع أقل من 20% ليس خطأً في ذاته، لكن ترك تأمين الرهن العقاري الخاص خارج الميزانية يعني وصول 100 إلى 300 دولار شهريًا بلا تخطيط. فإن كنت قريبًا من 20%، فاستخدم هذه الحاسبة لموازنة الادخار مدة أطول مقابل الشراء الآن.

الفرق بين ثلاثين سنة وخمس عشرة ليس القسط الشهري وحده. فعلى 420,000 دولار بمعدل 6.5%، تكلّف الثلاثون سنة نحو 429,000 دولار فائدة بينما تكلّف الخمس عشرة نحو 191,000. فالمدة الأقصر تكلّف نحو 1,000 دولار أكثر شهريًا وأقل من النصف إجمالًا.

وكل نقطة مئوية من المعدل تقتطع نحو 10% من سعر المنزل الذي تستطيع شراءه بالقسط الشهري نفسه. وتحديد سقفك هنا قبل معاينة أي شيء يجعل الانصراف عن عرض يتجاوزه أسهل بكثير.