حاسبة القدرة على شراء منزل

وهما نسبتان. النسبة الأمامية تقول إن السكن ينبغي أن يبقى دون 28% من الدخل الشهري الإجمالي؛ والخلفية تقول إن السكن وكل دين آخر ينبغي أن يبقى دون 36%. وتلك قاعدة 28/36، وقروض إدارة الإسكان الاتحادية ترخيها إلى 31/43.

وأيهما يقيّد أولًا هو الحد الحقيقي. فبلا ديون تبلغ 28% أولًا؛ ومع قرض سيارة وقروض دراسية تبلغ 36% أولًا. والصفحة تبيّن أيهما، لأن ذلك يقرّر ما إذا كان سداد الديون سينفع أصلًا.

والسكن ليس أصل الدين والفائدة فحسب. فضريبة الأملاك والتأمين ورسوم جمعية الملاك تخرج أولًا، وما يتبقى يحدد القرض الذي تستطيع حمله بمعدل ومدة معينين. ولأن ضريبة الأملاك تتناسب مع السعر، لا يمكن حل المسألة في خطوة واحدة — بل يتقارب الحساب نحو الجواب.

هذا أقصى ما سيقرضه المقرض، لا أقصى ما ينبغي أن تنفقه. فالنسب تستخدم الدخل الإجمالي، بينما تخرج الضريبة واستقطاعات الرواتب ومدخرات التقاعد قبل أن ترى دولارًا. والشراء عند الحد يترك في الحساب كل شهر أقل بكثير مما توحي به الأرقام.

ودون دفعة أولى قدرها 20% تدفع أيضًا تأمين الرهن العقاري الخاص، وهو عادة بين 0.3 و 1.5% سنويًا. وهذه الحاسبة تتركه خارجًا، فاطرحه بنفسك إن كنت تنوي دفع أقل.

ومعدل ضريبة الأملاك الافتراضي البالغ 1.1% قريب من الوسط الوطني. فبين ولاية عند 0.5% وأخرى عند 2.0%، يشتري الدخل نفسه منزلًا أصغر بأكثر من 15% — فاستخدم معدل الحي الفعلي.

والصيانة والإصلاحات وتكاليف الانتقال ليست هنا. والقاعدة التقريبية الشائعة هي 1 إلى 2% من قيمة المنزل سنويًا، وأكثر في منزل قديم.

سداد الديون أسرعها، إن كانت النسبة الخلفية هي ما يقيّدك. فإزالة قسط سيارة قدره 500 دولار تضيف أكثر من 70,000 دولار من قيمة المنزل بمعدل 6.5% على ثلاثين سنة.

والدفعة الأولى الأكبر ترفع السعر الذي تستطيع شراءه دولارًا بدولار. لكنها لا تغيّر النسب، فإن كانت النسبة الأمامية البالغة 28% هي المقيّدة، لم تُتح لك دفعة أكبر اقتراض المزيد.

أما المعدلات فلا تتحكم فيها، لكن أثرها هائل. فالانتقال من 6.5% إلى 5.5% يجعل القسط الشهري نفسه يحمل قرضًا أكبر بأكثر من 10% — وهذه هي حجة إعادة التمويل كلها حين تهبط المعدلات.